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Servitude de passage pour cause d’enclave : l’accès s’apprécie à l’échelle du fonds entier

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Le droit des biens organise, au bénéfice des propriétaires privés d’accès suffisant à la voie publique, un mécanisme correcteur destiné à assurer la desserte normale des fonds. La servitude légale de passage, régie par l’article 682 du Code civil, répond à cette exigence d’utilité économique et fonctionnelle. Encore faut-il que les conditions strictes de l’état d’enclave soient caractérisées. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la Cour de cassation apporte une précision déterminante quant au périmètre d’appréciation de cette situation.

Une appréciation globale du fonds pour caractériser l’enclave

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont le terrain ne dispose d’aucune issue ou seulement d’une issue insuffisante vers la voie publique peut réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant indemnité. La démonstration d’un véritable enclavement constitue donc un préalable indispensable. En l’espèce, des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie ouvrant sur la rue et d’une parcelle non bâtie contiguë. Soutenant que cette dernière était dépourvue d’accès direct, ils sollicitaient l’instauration d’une servitude de passage sur des terrains voisins. La troisième chambre civile rejette leur prétention. Elle retient que les deux parcelles, attenantes et détenues par les mêmes propriétaires, formaient un ensemble immobilier unique. L’accès existant par la parcelle bâtie assurait ainsi la desserte de l’ensemble du fonds.

L’accès existant exclut la qualification d’enclave

La décision consacre une approche unitaire du fonds. L’absence d’accès autonome d’une parcelle ne suffit pas à caractériser l’enclave lorsque le propriétaire dispose, par ailleurs, d’une issue suffisante pour l’ensemble immobilier considéré. Autrement dit, l’état d’enclave ne s’apprécie pas parcelle par parcelle, mais à l’échelle du fonds appartenant au même titulaire, dès lors qu’il constitue une entité foncière cohérente. En présence d’un accès effectif à la voie publique par l’une des composantes de cet ensemble, la demande de servitude de passage ne peut prospérer. Par cet arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle le caractère subsidiaire et exceptionnel de la servitude prévue par l’article 682 du Code civil, laquelle ne peut être admise qu’en l’absence d’accès suffisant pour l’intégralité du fonds concerné.
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