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Comment l’annulation rétroactive du mandat du syndic affecte-t-elle la validité des assemblées générales ?

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La disparition rétroactive du mandat d’un syndic emporte des conséquences radicales sur les actes accomplis pendant son exercice apparent. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231, consultable sur Legifrance : lien), la troisième chambre civile rappelle avec fermeté qu’un syndic dont la désignation est annulée est réputé n’avoir jamais été investi de ses fonctions, ce qui prive de fondement les assemblées générales qu’il a convoquées.

Quand l’anéantissement du mandat prive le syndic de tout pouvoir

En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation à assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue en conséquence. Le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une précédente assemblée ultérieurement annulée. La cour d’appel avait néanmoins validé la convocation, retenant l’absence de faute du syndic et de préjudice démontré. La Cour de cassation adopte une analyse inverse. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le syndic est donc censé n’avoir jamais été régulièrement nommé. Dépourvu ab initio de tout pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires, il ne pouvait valablement convoquer une assemblée générale. L’irrégularité affecte ainsi tant la convocation que les décisions adoptées.

Pourquoi aucun grief n’est exigé dans le délai légal

La juridiction d’appel avait qualifié l’action de nullité relative, subordonnant son succès à la preuve d’un grief personnel ou d’une faute. La Haute juridiction écarte cette exigence. Elle vise le délai de contestation prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire opposant ou défaillant qui agit dans le délai de deux mois peut obtenir l’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir, sans avoir à établir ni grief personnel ni faute. La seule disparition rétroactive du mandat du syndic suffit donc à remettre en cause les assemblées qu’il a réunies, dès lors que l’action est introduite dans le délai légal.
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