Arrêt du 2 juillet 2026 : le congé pour vendre un bien indivis requiert l’unanimité des propriétaires
L’enjeu pratique tient à l’efficacité d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis lorsque sa délivrance n’a pas été approuvée par tous les propriétaires. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation retient que l’absence de consentement d’un coïndivisaire constitue une irrégularité de fond entraînant la nullité du congé, sans que le locataire ait à établir un préjudice.
Pourquoi le congé pour vendre exige-t-il l’accord de tous les indivisaires ?
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas consenti à cette initiative.
La Cour de cassation rappelle que ce congé vaut offre de vente au bénéfice du locataire. En raison de cet effet, il revêt la qualification d’acte de disposition. Or, conformément à l’article 815-3 du Code civil, un tel acte suppose, sauf exception légale, le consentement de l’ensemble des indivisaires. La notification accomplie sans unanimité ne peut donc valablement produire ses effets.
Pourquoi la nullité peut-elle être obtenue sans preuve d’un grief ?
La cour d’appel avait rejeté la contestation du locataire en considérant que le défaut d’accord constituait un vice de forme. Elle avait également relevé que l’intéressé ne démontrait aucun grief résultant de cette irrégularité.
Cette analyse est censurée. Pour la Haute juridiction, l’absence d’autorisation d’un indivisaire caractérise un défaut de pouvoir. Celui-ci relève des irrégularités de fond visées par l’article 117 du Code de procédure civile. La nullité qui en résulte peut ainsi être invoquée indépendamment de toute démonstration d’un préjudice.
La solution soumet donc la validité du congé à l’accord unanime des propriétaires indivis. Elle assure corrélativement l’effectivité du droit de préemption du locataire, le congé valant offre de vente ne pouvant procéder d’indivisaires dépourvus du pouvoir d’agir seuls.
Historique
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